Phoenix-Erbe entpuppt sich als Investment-Coup

Investoren und Finanzier vor Harburger Phoenix-Kulisse in einem neuen Studenten-Apartment: Olaf Schneider (von links) und Tilman Nottebohm beim Ortstermin mit Haspa-Immobilienkunden-Betreuer Stephan Willhaus. Fotos: Wolfgang Becker

Es ist vielleicht nicht das schönste Harburger Gebäude, aber ganz sicher eines der ungewöhnlichsten und eines mit bewegter Industriegeschichte: Das repräsentative Verwaltungsgebäude der ehemaligen Phoenix AG an der Hannoverschen Straße, dessen Ursprünge auf 1929/30 zurückgehen, erlebt zurzeit eine ungeahnte Entwicklung und wird in absehbarer Zeit neu belebt. Das Besondere an diesem Bau, der vielen als Entree Harburgs gilt: Er steht nicht nur unter Denkmalschutz, sondern auch größtenteils „ über Wasser“. Das klingt zunächst einmal etwas eigenartig, aber tatsächlich fließt der Seevekanal unterhalb des Bauwerks hindurch – es hat also einen „Keller“, der mit Recht feucht, um nicht zu sagen nass ist. So kommt es, dass auf einem betretbaren Grundstück von nur 700 Quadratmetern Fläche im Herzen Harburgs mehr als 6500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche stehen.

Zwei Investoren haben sich davon nicht abschrecken lassen. Olaf Schneider und Tilman Nottebohm haben aus den Büros im Nordflügel mittlerweile 159 Studenten-Apartments gemacht und diese nach und nach bundesweit an Anleger verkauft. Stephan Willhaus, zuständiger Immobilienkunden-Betreuer im Firmenkunden-Center Hamburg Süd, betreut das Objekt seit Jahren und hat die erfolgreiche Projektentwicklung mit vorangetrieben.

Frühzeitige Idee
Wer aus dem Harburger Bahnhof heraustritt, schaut direkt auf den langgestreckten, nach wie vor eindrucksvollen Verwaltungsbau. Nachdem die Phoenix AG an die Continental AG verkauft worden war und sich die Verwaltung weitestgehend aus Harburg zurückzog, gab es bereits erste Überlegungen, wie sich so ein Bau wohl nutzen ließe. Mann der ersten Stunde war der Harburger Projektentwickler und Investor Udo Stein. Er kaufte das Industriedenkmal im Sommer 2013 zusammen mit dem Hamburger Projektentwickler Thomas Niemann der Hansestadt ab und hatte schon frühzeitig die Idee, hier einmal Wohnraum für Studenten zu schaffen. Stein machte sich an die Arbeit und sorgte dafür, dass zunächst die baurechtliche Situation vorbereitet wurde. Anfang 2015 verkaufte er die Immobilie an die Profund Bauträger und Projektentwicklung mit Sitz in Gera. Deren Geschäftsführer, Olaf Schneider, gründete mit Tilman Nottebohm die OT PHOENIX Hamburg GmbH. Beide setzen das Projekt Studentisches Wohnen erfolgreich um. Der Wahl-Hamburger Nottebohm und Schneider sind gleichberechtigte Gesellschafter der Profund.

Willhaus: „Heute haben wir hier 159 Apartments, darunter acht Doppelapartmets für zwei Personen. Die Apartments haben knapp 20 Quadratmeter Grundfläche und sind mit Schrank, Pantry, Bett, Schreibtisch und tollen Bädern ausgestattet. Baustart war Mitte 2016, jetzt sind die ersten Einheiten fertig.“ Was Willhaus besonders imponiert: Die Investoren brachten die Studentenwohnungen über drei Vertriebspartner bundesweit als Geldanlage an den Markt. Nur etwa die Hälfte wurde an Anleger aus der Metropolregion Hamburg verkauft, die andere Hälfte fand Käufer in der ganzen Republik. Innerhalb eines guten Jahres waren alle Apartments verkauft.

Der Clou: Von den Erwerbskosten können aus Gründen des Denkmalschutzes hohe Anteile steuerlich abgeschrieben werden. Um den Vorgaben gerecht zu werden, wurden sogar die aufwendig getäfelten und mit Holz verkleideten Vorstandszimmer der ehemaligen Phoenix-Führung hinter Trockenbauwänden gesichert – für den Fall, dass sie eines Tages doch noch mal wichtig werden könnten.

Schneider: „Wir haben hier ein All-in-Konzept verwirklicht und viel in Technik investiert, zum Beispiel in eine kontrollierte Be- und Entlüftung aller Räume.“ Die Gesamtinvestition beziffert er auf 16,5 Millionen Euro. Die Miete für ein voll ausgestattetes Einzimmer-Apartment inklusive Heizung und Internet soll bei 450 Euro liegen. Nottebohm: „Wir haben uns da an den Hamburger Verhältnissen orientiert und bieten darüber hinaus Vollausstattung. Der Student muss nur noch seine Bücher in den Schrank stellen und den WLAN-Schlüssel in den PC eingeben.“ Sogar einen neuen Lastenaufzug aus dem Untergeschoss ins Erdgeschoss gibt es, um Müllbehälter und Fahrräder zu transportieren.
Eine Reihe von Apartments ist bereits vermietet. Zum Semesterbeginn Anfang Oktober sollen die neuen Mieter einziehen.

Boardinghouse geplant
Für die Haspa ist dieses Harburger Projekt eine Top-Story, denn aus einer leerstehenden Büro-Immobilie zu Beginn dieser Geschichte sind mittlerweile 159 Studentenwohnungen geworden. Die Haspa war von Anfang an als Partner im Boot und konnte auch einige Endfinanzierungen übernehmen. Doch damit ist die Story noch nicht zu Ende, denn die Studenten bewohnen künftig nur einen Flügel des Gebäudes, das mit Schallschutz-Verglasung der Klasse 5 ausgestattet ist. Die Südhälfte ist noch größer und ging nach mehreren Stationen Ende 2016 an einen überregionalen Projektentwickler. Die Sauer Real Estate AG aus der Schweiz will über dem Seevekanal ab Sommer 2018 ein Boardinghouse mit 
226 Zimmern (mit Kitchenette, Fitnessraum im Keller, Gastronomie im denkmalgeschützten Saal) bauen und ist laut Willhaus derzeit dabei, das Baurecht zu schaffen. Investment: 20 Millionen Euro.
Die Profund-Gesellschafter planen und realisieren ihrerseits bereits neue Vorhaben an den Standorten München, Dresden 
(500 Wohnungen), Freiburg (Flüchtlingsunterkunft mit Umnutzungsoption) und Hamburg. wb

www.haspa.de