König ohne Land

Dipl. Ing. Jürgen Enkelmann

Von Dipl.-Ing. Jürgen Enkelmann, Ge­schäftsführer der Wirt­schafts­för­der­gesellschaft mbH für Stadt und Landkreis Lüneburg

Nach Schätzungen einer aktuellen Untersuchung der Universität Regensburg beläuft sich der Wert von Unternehmensimmobilien für „produktionsnahe Nutzungen“ in Deutschland auf etwa 600 Milliarden Euro. Das entspricht ungefähr einem Fünftel des gesamten Gewerbeimmobilienbestandes. Die Eigentumsquote der Nutzer liegt bei etwa 70 Prozent und ist damit auch im europäischen Vergleich sehr hoch. Immobilienexperten glauben daher, dass diese Immobilien in den nächsten zehn Jahren im Umfang von 30 Milliarden Euro von Unternehmen veräußert und damit ausgelagert werden.


Auch wenn der Wettbewerbsdruck durch Globalisierung und Digitalisierung weiterhin zunimmt und das verarbeitende Gewerbe vor gravierenden Veränderungen steht, könnte die Phantasie der Immobilienbrache hier größer sein als die Wirklichkeit. Immerhin hat sich die Eigenkapitalsituation vieler Unternehmen, insbesondere nach den Erfahrungen der Finanzkrise im Jahr 2008, deutlich verbessert. Es mangelt daher nicht an investitionsbereitem Kapital, sondern eher an sicheren Marktprognosen. Außerdem ist die Drittverwertungsfähigkeit produktionsnaher Immobilien, im Unterschied zu anderen Marktsegmenten, nicht immer gegeben. Gerade der Mittelstand ist darauf angewiesen, dass Unternehmensabläufe unter Umständen sehr kurzfristig geändert und neue Gestaltungsideen zügig umsetzt werden können. Nach einem Outsourcing der Immobilie kann die Abstimmung zwischen Eigentümer und Nutzer erhebliche zusätzliche Ressourcen binden. Es gibt einige Beispiel dafür, dass die reduzierte Anpassungsflexibilität zu existenziellen Problemen beim Nutzer geführt hat.

„Produktionsnahe Nutzungen“

Insofern wäre es nachhaltiger, weitere Gewerbeflächenentwicklung gerade für die „produktionsnahen Nutzungen“ zu ermöglichen und zu fördern. Ob und wie das in der Metropolregion Hamburg gelingt, wird die erwartete Fortschreibung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes bis Ende 2016 zeigen. Schon jetzt ist klar, dass es gerade in den infrastrukturell gut versorgen Zentren an Gewerbeflächen mangelt, während es in peripheren Lagen weiterhin ein Überangebot gibt.

Regionalplaner mögen auf die Verlagerungsbereitschaft von Unternehmen setzen. Solange jedoch die Entwicklung von Infrastruktur so langwierig und teuer bleibt, ist damit kaum zu rechnen. Nutzungskonflikte und Flächenkonkurrenzen, zum Beispiel mit dem dringend erforderlichen Wohnungsbau, tragen zur Verschärfung der Situation in den Zentren bei. Dabei ist es auch aus ökologischen Gründen erstrebenswert, wohnortnahe Beschäftigungsmöglichkeiten zu schaffen.

Das Thema „Wohnen + Arbeiten“ wurde zum städtebaulichen Leitbild. Wenn es um „produktionsnahe Nutzungen“ geht, werden allerdings alte Vorurteile sichtbar. Zudem schränken kurzfristige Renditeerwartungen von Flächeneigentümern und angespannte öffentliche Haushalte die Entwicklungsspielräume ein. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass das verarbeitende Gewerbe der Innovationsmotor eines Wirtschaftssystems ist. Nur wenn er rund läuft, kann Beschäftigung im Dienstleistungsbereich entstehen. Eine Entkopplung beider Funktionen ist gerade in einer dynamischen, mittelständisch geprägten Volkswirtschaft nur begrenzt möglich und sinnvoll.

Für eine vorausschauende und bedarfsgerechte Gewerbeflächenentwicklung sind gemeinsame Anstrengungen erforderlich. Die Metropolregion Hamburg könnte dafür die Plattform sein.

Fragen an den Autor: enkelmann@wirtschaft.lueneburg.de