Kaufpreisaufteilung bei Immobilienkäufen aus steuerlicher Sicht

Maja Güsmer, Steuer­beraterin

Bei der Anschaffung von Grundstücken spielt die Aufteilung des Kaufpreises einschließlich der damit zusammenhängenden Anschaffungsnebenkosten für den Investor eine wichtige Rolle. Je höher der abschreibungsfähige Anteil am Gesamtkaufpreis ist, umso größer sind die steuerlich relevanten Abschreibungen und damit letztlich die Steuerminderungen.

Bisher wurde von den Finanzämtern beim Erwerb von Grundstücken häufig die sogenannte Abzugsmethode zugelassen, obwohl diese bereits durch ein Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15. Januar 1985 verworfen wurde. Hierbei wurde die Differenz zwischen dem maßgeblichen Bodenrichtwert und dem Gesamtkaufpreis den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet.

Nach dem oben genannten BFH-Urteil ist für die Aufteilung des Kaufpreises das sogenannte Sachwertverfahren anwendbar. Das gilt außer bei Mietwohngrundstücken auch für Geschäftsgrundstücke und für Eigentumswohnungen im Privatvermögen. Für die Eigentumswohnungen hat der BFH festgestellt, dass die eingeschränkte Nut-zungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils rechtfertige. Beim Sachwertverfahren wird die Relation zwischen dem Sachwert des Bodenwertes und den typisierten Herstellkosten der baulichen Anlagen nach Marktanpassungen und Alterswertminderungen auf den Kaufpreis angewandt.

Schätzungsverfahren

Seit Januar 2015 wendet die Finanzverwaltung flächendeckend ein Schätzungsverfahren an, welches auf den aktuellen Normalherstellungskosten basiert, und hat hierfür ein Excel-Aufteilungsmodell programmiert. Dieses Instrument ist für jeden auf der Internetseite des Bundesministeriums der Finanzen zugänglich. Das Modell weist allerdings an vielen Stellen Schwachpunkte auf. Schon kleine Eingabefehler können hier zu folgenschweren Abweichungen bei der Kaufpreisaufteilung führen. In einem extremen Beispiel führte die Aufteilung zu einem Gebäudeanteil von 0 Prozent des Kaufpreises. Eine Überprüfung der vom Finanzamt vorgenommenen Aufteilung ist aber aufgrund mangelnden Fachwissens und nicht offenliegenden Berechnungswegen schwierig.

Um diese möglichen Unsicherheiten zu umgehen, gibt es die Möglichkeit, bereits im Rahmen des Ankaufes ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten sollte dann schon als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden. Sollte die Finanzverwaltung Zweifel an dem Gutachten haben, müsste sie ein Gegengutachten in Auftrag geben. Die Beweislast träfe hier die Finanzverwaltung.

Wenn sich die Vertragsparteien darüber einig sind, kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter vorgenommen werden. Dieser Aufteilung hat die Besteuerung grundsätzlich zu folgen. Allerdings hat der BFH hierzu in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass dies nicht gilt, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen.

Wichtig ist daher, sich bereits vor einem Immobilienkauf mit dieser Problematik zu beschäftigen.

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