Bringt es nur Vorteile?
Von Claudia Hippert, SchlarmannvonGeyso
In Zusammenhang mit dem anhaltenden „Bauboom“ und der hierdurch immer knapper werdenden Ressource „Boden“ verfolgt Hamburg nunmehr eine neue Strategie. Erbbaurechte sollen immer mehr in den Fokus rücken.
Hierbei werden Grundstücke nicht mehr verkauft und somit aus dem Eigentum der Stadt Hamburg „entlassen“, vielmehr werden langfristige Verträge über die Nutzung und Bebauung von städtischen Grundstücken geschlossen (Erbbaurecht). Umso zentraler hierbei die Grundstücke liegen und umso mehr stadtplanerischen Bezug diese haben, umso eher will die Stadt Hamburg künftig von einer Veräußerung zu Gunsten der Gewährung von Erbbaurechten absehen. Die Vorteile solcher Verträge liegen hierbei für beide Seiten auf der Hand. Für die Stadt bedeutet dies, langfristig weiter über die Ressource „Boden“ zu verfügen und hierdurch städtische Umstrukturierungen nach Ablauf der Erbbaurechtsverträge durchsetzen zu können. Für Bauherren wirkt sich das Erbbaurecht insbesondere auf den „Preis“ des Grundstücks aus. Bei den stetig steigenden Grundstückspreisen erscheint ein monatlich zu leistender Erbbauzins überaus attraktiv.
Dennoch hat ein solches Erbbaurecht natürlich nicht nur Vorteile. Schließlich errichtet der Bauherr auf eigene Kosten ein Gebäude auf einem fremden Grundstück. Da aufgrund der Verbindung mit dem Grundstück das Eigentum an dem Gebäude rein rechtlich dem Grundstückseigentümer, mithin der Stadt Hamburg, zusteht, stellt eine interessengerechte Regelung zur Entschädigungszahlung bei Vertragsende ein maßgebliches Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen ein Erbbaurecht dar. Gerade die Frage der Entschädigung bei Ablauf des Vertrages stellt schließlich häufig ein Investitionshemmnis dar. Die bisherige Regelung in Hamburg für Wohnungsbau sah vor, dass der Erbbauberechtigte bei Ablauf des Vertrages eine Entschädigung von 2/3 des Gebäudewertes erhält. Im Hinblick auf 1/3 fand mithin theoretisch eine „kalte Enteignung“ statt. Für den Gewerbebau war eine solche Entschädigung bisher überhaupt kaum vorgesehen.
Zur Umsetzung des Ziels einer vermehrten Erbbaurechtsausbringung will die Stadt Hamburg die Entschädigungsregelung nach oben anpassen. Auch für den Gewerbebau soll es hier künftig entsprechende Regelungen geben. Es sollen hierbei individuelle Vereinbarungen über die Entschädigungsregelung je nach Lage und Art der Bebauung anstelle von starren Grenzen möglich sein. Hierdurch soll sowohl für Bauherren als auch für die oftmals dahinterstehenden Finanzierungsinstitute attraktivere Regelungen gefunden werden.
Das Erbbaurecht soll künftig nicht mehr als negativ behaftetes „Minus“ zum Eigentum wahrgenommen, sondern als Chance für die Umsetzung der eigenen Immobilie und auch als Hemmer der steigenden Preisentwicklung wahrgenommen werden.
