Immobilienmarkt Region Nord

Potenziale auch abseits des Leuchtturms.

Hamburg ist nach wie vor der Leuchtturm für Investoren im Norden. Mit einem um 27,1% gestiegenen Transaktionsvolumen (rd. 1,5 Mrd. EUR) und einer leicht erhöhten Transaktionsanzahl (438 Objekte) von 2,6 % liegt der einzige A-Standort der Region deutlich vor den anderen Städten. Anleger zahlen für Wohn- und Geschäftshäuser in der Hansestadt Quadratmeterpreise von bis zu 3.900 EUR in den guten Lagen und kalkulieren dort mit Faktoren bis zum 29-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Attraktive Rendite-Risiko-Profile

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Ein genauer Blick auf die Wohnungsmärkte kleinerer Standorte mit attraktiveren Rendite-Risiko-Verhältnissen ist in der Region Nord lohnend. Steigende Bevölkerungszahlen, sinkende Wohnungsleerstände, anziehende Mieten, die zunehmende Kaufkraft sowie höhere Renditen machen die Städte in der zweiten Reihe für Investoren attraktiv.

Vor diesem Hintergrund nehmen Anleger verstärkt auch Lübeck, Kiel und Flensburg in ihren Fokus. Dort sind in der Vergangenheit die Quadratmeterpreise für Zinshäuser in den guten Lagen auf über 2.500 EUR gestiegen, bewegen sich aber deutlich unter dem Niveau von Hamburg. Parallel dazu wurden in Flensburg (+ 8,7 %) und Lübeck (+ 8,6 %) seit 2013 die höchsten Veränderungen der Kaufkraft registriert. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen in den Universitätsstädten bei 6,94 EUR/m² (Flensburg), 7,81 EUR/m² (Kiel) bzw. 7,84 EUR/m² (Lübeck). In diesen drei Städten bleibt aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen die Nachfrage nach Wohnraum hoch.

Bezogen auf das Transaktionsvolumen ist Hannover mit 300 Mio. EUR der zweitgrößte Markt im Norden. Mit einem Quadratmeterpreis von 2.350 EUR in guten Lagen liegt die niedersächsische Landeshauptstadt im Mittelfeld der Region Nord. Die Angebotsmiete von durchschnittlich 8,40 EUR/m² (+ 4,1%) ist hingegen die zweithöchste in Norddeutschland.

Alternativen im Umfeld

Durch den stetig wachsenden Vermietungsmarkt werden immer mehr Privatinvestoren aus dem Umkreis von Hannover auf Hildesheim aufmerksam. Nach geringen Preisanstiegen im Jahr 20 16 hat sich dieser Trend fortgesetzt. Der spürbare Nachfrageüberhang wirkt sich zunehmend auf das Preisniveau aus. Bei einem Quadratmeterpreis von 1.300 EUR in guten Lagen kalkulieren Investoren mit dem 15-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Mit 7,8 % sind hier die Angebotsmieten (6,37 EUR/m²) im Vergleich zum Vorjahr am deutlichsten gestiegen.

In Braunschweig stieg das durchschnittliche Objektvolumen um 17 % auf rund 1,1 Mio. EUR an. Dies ist der höchste Wert der vergangenen zehn Jahre und ein Indiz für den steigenden Nachfrageüberhang. Mit einem Quadratmeterpreis von 2.000 EUR und dem Faktor 19,5 in den guten Lagen gilt die zweitgrößte Stadt Niedersachsens nach wie vor als attraktiver Anlagestandort für Immobilieninvestoren.

Potenziale im Nordwesten

Hinsichtlich der Transaktionsanzahl (248) ist Bremen der dynamischste Markt hinter Hamburg. Der Markteinstieg ist jedoch mit einem Quadratmeterpreis von 2.500 EUR in der Spitze der guten Lagen sowie einem Faktor von 19 deutlich günstiger. Das Bevölkerungswachstum von 3,4 % auf ca. 565.000 Einwohner und eine Zunahme der Kaufkraft um 7,7 % sorgen auch zukünftig für ein attraktives Investitionsumfeld im Stadtstaat.

Wesentlich preiswerter ist Bremerhaven. Bei einem Quadratmeterpreis von 1.050 EUR und dem 10,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete in den guten Lagen bieten sich bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 5,34 EUR/m² (+ 4,9 %) nördlich von Bremen Entwicklungspotenziale. Die steigende Einwohnerzahl (+ 5,1%) seit 2012 und die sich positiv entwickelnde Kaufkraft (+ 6,9 %) seit 2013 sind vielversprechende Indikatoren. Emden, als Solitär der Region, liegt in etwa auf dem Niveau von Hildesheim und Bremerhaven. Mit 1.400 EUR/m² ist der Preis für eine Anlageimmobilie in den guten Lagen jedoch höher.

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Marktstatement: Sascha Brandes, Engel & Völkers Commercial Braunschweig

„Die Preisentwicklung in Braunschweig, Wolfsburg sowie in der gesamten Region Nord ist weiterhin steigend. Davon profitieren auch Randlagen oder Standorte wie Wolfenbüttel. Wegen des sehr geringen Immobilienangebotes auf dem freien Markt steigen die Preise kontinuierlich an. Es ist zu konstatieren, dass durch einige Portfolioverkäufe überregionale Investoren auf den Braunschweiger Markt aufmerksam geworden sind und hier zunehmend investieren.“