Ferienwohnungen: Wann Verluste steuerlich nutzbar sind . . .

Maja Güsmer,
Steuer­beraterin

Wenn Sie in Deutschland eine Ferienwohnung erwerben, um diese auch zu vermieten, müssen Sie steuerlich einige Dinge beachten. Solange aus der Vermietung der Ferienwohnung Gewinne resultieren, werden Sie kaum Probleme mit dem Finanzamt bekommen. Sollten sich allerdings Verluste bei der Vermietung der Ferienwohnung ergeben, ist davon auszugehen, dass das Finanzamt schon einmal genauer hinschauen wird. Die nachfolgenden Ausführungen gelten nur für Ferienwohnungen, die steuerrechtlich als reine Vermögensverwaltung qualifiziert werden und nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit führen.

Für ganz normale Vermietungsobjekte ist grundsätzlich das Vorliegen einer Überschuss­erzielungsabsicht die Voraussetzung dafür, dass Verluste steuerlich anerkannt werden. Bei Ferienwohnungen gibt es allerdings einen Unterschied: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird immer eine Überschusserzielungsabsicht unterstellt, wenn eine ausschließliche Vermietung an wechselnde Feriengäste erfolgt und in der übrigen Zeit die Wohnung hierfür bereit gehalten wird. Eine Prüfung anhand einer Prognoserechnung erfolgt hier nicht – unabhängig davon, ob Sie die Wohnung in Eigenregie oder über einen Verwalter vermieten.

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Wenn Sie die Selbstnutzung für Ihre Ferienwohnung nicht ausgeschlossen haben, gilt im Umkehrschluss, dass Sie eine Überschussprognose anstellen müssen, wenn Sie entstehende Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung steuerlich nutzen wollen. Wenn die Selbstnutzung zum Beispiel in einem Verwaltervertrag zeitlich begrenzt wird, sind die übrigen Leerstandszeiten der Vermietungstätigkeit zuzurechnen. Sollten Sie sich jedoch eine jederzeitige Selbstnutzung vorbehalten haben, sind die Leerstandszeiten im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Sollte die Überschussprognose zu einem negativen Ergebnis führen, hätte dies zur Folge, dass die laufenden Einkünfte aus der Vermietung der Ferienwohnung steuerlich nicht abgezogen werden dürften.

Bei der Vermietung von Auslandsimmobilien regelt eine Vielzahl von mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) die Besteuerungsrechte. Nach vielen dieser DBA verbleibt das Besteuerungsrecht in dem Belegenheitsstaat der Immobilie. Dies führt dazu, dass Sie üblicherweise die im Ausland erzielten Verluste in Deutschland nicht nutzen können.

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