Zehn Jahre Masterplan Harburg: Der lange Weg zur vitalen Innenstadt

Heinrich Wilke ist der Immobilien-Experte im Wirtschaftsverein für den Harburger Süden und befasst sich seit Jahren mit der Stadtentwicklung.

INTERVIEW Heinrich Wilke (Der Wirtschaftsverein) über die bisherigen Ergebnisse und die zukünftigen Aufgaben – Eine Blaupause für die Stadtentwicklung

Das einstige Oberzentrum Harburg leidet seit Jahrzehnten an einer Erosion speziell im Einzelhandel. Inhabergeführte Geschäfte wurden immer weniger, die Filialisten gewannen schnell die Oberhand. Phasen mit extremen Leerständen sorgten immer wieder für Negativschlagzeilen. Hinzu kamen zeitweise das Vordringen von Ein-Euro-Shops und Billigbäckereien sowie um das Jahr 2000 die ersten „Online-Angriffe“ auf den traditionellen Einzelhandel – kurz: Probleme, mit denen Einzelhandelsstandorte speziell in Stadtzentren deutschlandweit zu kämpfen haben. Vor gut zehn Jahren bildete sich in Harburg eine Initiative unter Federführung des Wirtschaftsvereins für den Hamburger Süden, der 2008 in Kooperation mit Partnern aus Wirtschaft und Wissenschaft die „Harburg Vision 2020/2050“ auf den Tisch legte, ein vielbeachtetes Zukunftskonzept.

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Um die Zielvorstellungen für die Harburger Innenstadt zu konkretisieren, wurde zwei Jahre später ein Masterplan für den Innenstadtbereich präsentiert, der von der Arbeitsgemeinschaft Elbberg/BulwienGesa/Convent ausgearbeitet worden war. Auftraggeber: die Süderelbe AG, deren damaliger Vorstand Jochen Winand auch Vorstand des Wirtschaftsvereins für den Hamburger Süden war. Nach zehn Jahren Engagement ist es nun an der Zeit, Bilanz zu ziehen. Heinrich Wilke, im Wirtschaftsverein seit 2016 für das Projekt „Urbane Mitte Harburg“ verantwortlich und zuvor schon bei der Süderelbe AG mit dem Thema befasst, beantwortet in B&P einige Fragen zur innerstädtischen Entwicklung, die auch für andere Standorte in der Hamburger Metropolregion von Interesse sein dürften. Welche Ziele wurden 2008/2010 für die Harburger City formuliert? Woran wurde gearbeitet, was konnte umgesetzt werden? Welche Projekte erwiesen sich als zu dickes Brett? Und welche Ziele müssen neu formuliert werden? Eine Blaupause für die urbane Entwicklung.

Mit der sogenannten „offenen Mall“ zwischen Karstadt und Harburg-Center wollte der Masterplan die Voraussetzungen schaffen, größere Einzelhandelsfilialisten wie H&M, TK Maxx oder Primark anzusiedeln und gleichzeitig Wohnungen in den Obergeschossen zu schaffen. Ist das gelungen?

Als der Masterplan entwickelt wurde, gab es Expansionspläne für großflächige Handelsformate. Alleine Primark, TK Maxx, Decathlon und Expert suchten zusammen mehr als 15 000 Quadratmeter Verkaufsfläche in Harburg. Diese hätten neu gebaut werden müssen, weil es sie so nicht gab. Allerdings stellen solche „Verkaufsmaschinen“ auch sehr hohe Anforderungen an den Kunden- und Warenverkehr, was nicht ohne Lärm, platzfressende Kundenparkplätze und anstrengende Anlieferzonen geht. Versuche gab es beispielsweise, einen Primark in der Lüneburger Straße zu bauen, aber das war mit so vielen Kompromissen und Hürden verbunden, dass die Beteiligten Abstand nahmen.

Welche Rolle spielt der Online-Handel?

Der Online-Handel hat den Expansions willen vieler Filialisten mittlerweile sehr deutlich ausgebremst. Ich schätze, dass alleine das neue etwa 70 000 Quadratmeter große Auslieferungslager von Amazon in Winsen dem Einzelhandelsumsatz einer größeren Großstadt entspricht. Dieser fehlt dann dem stationären Einzelhandel.

Was heißt das für die damalige Mall-Idee?

Im Ergebnis muss das Konzept der offenen Mall am Harburger Ring überdacht werden, denn es sieht nicht so aus, als könnte der stationäre Handel dem Online-Handel wieder Marktanteile abjagen. Die Tendenz entwickelt sich da leider sehr eindeutig zugunsten des Online-Handels, denn der scheint die Kundenwünsche komfortabler und preisgünstiger bedienen zu können. Ich gehe eher davon aus, dass wir weitere Schließungen von Geschäften erleben werden. Wir sollten uns schon jetzt die Frage stellen, wie künftig eine Innenstadt aussehen soll, in der auch in den Erdgeschosszonen gewohnt wird. Denn nicht überall werden innovative, inhabergeführte Geschäfte, Cafés oder Kitas diese Lücken füllen können.

Ein Blick in den Masterplan: Das Quartier zwischen Kleinem Schippsee, Küchgarten und Buxtehuder Straße, welches heute im Wesentlichem aus Parkhaus, Tankstelle und Lebensmittelmarkt mit Passage besteht, soll sich als „Schippseehöfe“ mit 25 000 Quadratmetern Wohnungsbau neu erfinden. Bei Bedarf könnte sogar Karstadt mit abgerissen und in das neue Konzept integriert werden. Eine breite Landschaftsbrücke soll eine attraktive Verbindung zu den neuen Quartieren im Binnenhafen werden. Was ist aus diesen Ideen geworden?

Das ist ein ganz wichtiges Projekt. Genau der richtige Ansatz. Allerdings ist dies auch ein ganz besonders dickes Brett. Leider hat man die Achse zwischen Karstadt und Buxtehuder Straße damals so kompliziert gebaut, dass heute alles mit allem zusammenhängt. Zwar haben alle großen Grundstückseigentümer und Betreiber ein grundsätzliches Interesse daran, etwas zu verändern, übrigens auch Karstadt. Das Problem bei der Entwicklung dieses Quartiers ist aber, dass sich alle gleichzeitig in dieselbe Richtung bewegen müssen. Die Schippseehöfe können deshalb praktisch nicht in Etappen realisiert werden. Ein finanzstarker Entwickler müsste einen langen Atem mitbringen und versuchen, alle wichtigen Grundstücke zu erwerben, bevor er das Konzept umsetzen könnte.

Bestünde denn Verkaufsbereitschaft auf Seiten der Eigner?

In den vergangenen zehn Jahren sind fast alle größeren Grundstücke in diesem Bereich schon einmal verkauft worden. Diese Gelegenheiten wurden damals leider nicht genutzt, aber es wird neue geben. Wir sind da dran und werden auch nicht lockerlassen. Wir wollten schon 2018 eine vertiefende Machbarkeitsstudie auf den Weg bringen, aber die wurde mit Blick auf die neue Rahmenplanung des Bezirks vorerst zurückgestellt.

Wie steht es um das Thema Landschaftsbrücke?

Diesen Ball hat der Bezirk Harburg aufgegriffen und weiterentwickelt. Das Konzept liegt umsetzungsreif in der Schublade. Es fehlt einzig und allein am Geld. Vielleicht gelingt die Finanzierung der Landschaftsbrücke ja zusammen mit der Entwicklung der Schippseehöfe. Ich könnte mir auch vorstellen, dass die neue Brücke durch eines der neuen Gebäude führt. Das spart Grundstücksfläche, die man ansonsten für die barrierefreie Rampe bräuchte.

Die Verfasser des Masterplans wollten mit dem Konzept „Ring-Entree“ den Abriss des Harburg-Centers einleiten, attraktive Neubauten in der Lüneburger Straße anregen, den Gloria-Tunnel zuschütten und die Seevepassage aufwerten. Mit dem Ring-Entree sollte ein attraktiver Übergang zwischen dem Phoenix- und Marktkauf-Center auf der einen und der neuen „vitalen Mitte“ auf der anderen Seite geschaffen werden. Was davon konnte angepackt werden?

Endlich mal ein Bereich, in dem sich konkret etwas tut. Zwar konnte der Bezirk sich nicht dazu durchringen, den Gloria-Tunnel verschwinden zu lassen, aber alle anderen Ideen für diesen Bereich kommen in Schwung. Das sichtbarste Ergebnis ist das nicht mehr vorhandene Harburg-Center, dessen Abriss auch in den Befragungen der Harburger Bürger immer ganz oben auf der Wunschliste stand. Das niederländische Unternehmen BPD wird hier einen attraktiven Neubau mit mehr als 200 Wohnungen errichten. Zusammen mit dem Neubau wird auch eine öffentliche Freitreppe zur Seevepassage errichtet, die dann ein wichtiger Baustein des bezirklichen Aufwertungskonzeptes für die gesamte Seevepassage bis zum Phoenix-Center sein wird.

Wohnen ist das Stichwort. Gibt es weitere Vorhaben, die Innenstadt durch hier lebende Menschen attraktiver zu machen?

Im Eingangsbereich der Lüneburger Straße baut die Hamburger NordProjekt Wohnungen insbesondere für ältere Menschen. Und auch an weiteren Stellen der Lüneburger Straße entstehen hochwertige Wohnhäuser, wie zum Beispiel das „Haven“ des Berliner Entwicklers Haus & Capital. Alle Wohnungen in diesem Bereich werden freifinanziert und sind für unterschiedliche Zielgruppen mit mittleren Einkommen vorgesehen. Das finden wir gut, denn wir vertreten die Auffassung, dass gerade in der Harburger Innenstadt mehr Menschen mit höherem Einkommen und guter Ausbildung leben sollten, gerne auch Studierende und Dozierende der Technischen Universität.

Ist Wohnen im Baurecht abgesichert?

Als Hemmschuh für weiteren Wohnungsbau in der Innenstadt erweisen sich in der Tat die vorhandenen Bebauungspläne, denn nach der damaligen Philosophie sollte es hier in erster Linie Einzelhandel und andere zentrale Funktionen geben. Wohnungen waren nur untergeordnet erwünscht. Der Bezirk hat dieses Problem erkannt und die Überarbeitung der maßgeblichen Bebauungspläne eingeleitet. Bis diese angewendet werden können, wird es für alle Bauherren anstrengend bleiben, Wohnungen in der gewünschten Menge und Dichte auch genehmigt zu bekommen.

Mit dem sogenannten „Kubus am Sand“ hat der Masterplan an der Stelle des heutigen Boleros beziehungsweise Southsides ein neues Wohn- und Geschäftshaus konzipiert, um den Sand als „gute Stube“ der City weiterzuentwickeln. Wie ist der aktuelle Stand?

Es gibt Bewegung. Der vom Citymanagement betreute Business Improvement District am Sand hat aktuell die Marktplatzfläche neu gestaltet, und der Buxtehuder Investor AVW beginnt in Kürze mit dem Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Stelle des ehemaligen Boleros und Blumenmarktes. Der Kubus wurde jetzt zwar etwas länger als damals konzipiert, aber das wesentliche Ziel, den Markt und den ganzen Platz städtebaulich und funktional aufzuwerten, wird erreicht. Und das ist uns wichtig.

Das sogenannte Wallquartier mit der Lämmertwiete im Bereich der Neuen Straße sollte als bereits gut funktionierendes Quartier behutsam für generationsübergreifende Wohnformen und kaufkräftigere Zielgruppen nachverdichtet werden. Hat das geklappt?

Das Konzept der behutsamen Nachverdichtung erweist sich als schwieriger als gedacht, denn die vielen Grundstückseigentümer müssen da ja auch mitspielen. Am Wallgraben ist ein kleineres Wohnprojekt in Planung, aber mengenmäßig und auch von seiner Bedeutung für die Gesamtentwicklung spielt dieses Quartier eine nur untergeordnete Rolle.

Alle hier aufgeführten Projekte und Investoren und viele weitere hier nicht genannte sind eingebunden in die Initiative „Urbane Mitte Harburg“ des Wirtschaftsvereins. Wie ist das praktisch zu verstehen, wie arbeiten Sie?

Neue Projekte und Konzepte werden zwei Mal im Jahr vorgestellt und manchmal auch kontrovers diskutiert, aber immer geht es dabei um Harburg als vitalen und dynamisch wachsenden Bezirk mit viel Potenzial. Unseren Fokus haben wir mittlerweile über den engen Untersuchungsraum des Masterplans hinaus deutlich ausgeweitet. Das Bahnhofsumfeld haben wir dabei ebenso im Blick wie Eißendorf Ost und den Binnenhafen. Und auch Neugraben wird in Zukunft eine größere Rolle spielen. Mit unserem Fokus auf neue Investitionen bringen wir uns in nahezu alle relevanten Gremien und Foren ein und unterstützen alle Akteure, die wie wir etwas bewegen wollen. Aktuell werden alleine im engeren Bereich des Masterplans mehr als 100 Millionen Euro in neue Wohnungen und neue Geschäfte investiert.

Web: https://www.derwirtschaftsverein.de/