Wohnfläche und Betriebskosten: Der BGH hat entschieden

Foto: SchlarmannvonGeysoJutta Ritthaler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht || Foto: SchlarmannvonGeyso

Der BGH hat entschieden: Es kommt eben doch auf die Größe an

Von Jutta Ritthaler, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) seine bisherige Rechtsprechung hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten nach vereinbarter oder tatsächlicher Wohnfläche geändert. Noch im Urteil vom 31.10.2017 hatte er entschieden, dass in einem Fall, in dem im Mietvertrag die Wohnfläche mit x Quadratmetern vereinbart ist, diese vereinbarte Wohnfläche auch bei der Umlage von Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen ist. Dies selbst dann, wenn sich im Rahmen einer Überprüfung der Wohnfläche herausstellt, dass die Wohnung eine hiervon abweichende Wohnfläche aufweist.

Ausgangsfall für die Entscheidung war ein Mietvertrag bzw. die darin getroffene Absprache: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2  vereinbart“.

Nach Verkauf des Grundstücks und damit einhergehendem Vermieterwechsel stellte sich bei Ausmessen der Wohnung heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich 78,22 m² beträgt. Dies nahm die neue Vermieterin und Klägerin zum Anlass, die Heiz- und Betriebskosten auf Basis der neu ermittelten und tatsächlich vorhandenen Wohnfläche von 78,22 m2 zu berechnen. Die Mieter ihrerseits errechneten sich auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche einen Rückzahlungsanspruch für das Kalenderjahr 2013 in Höhe von EUR 26,55 sowie für das Kalenderjahr 2014 in Höhe von EUR 15,91. Der Bundesgerichtshof hatte mithin über einen Zahlungsanspruch in Höhe von sage und schreibe EUR 42,46 nebst Zinsen zu entscheiden.

Aufgrund des geringen Streitwerts bzw. mangels Erreichen der notwendigen „Beschwer“ (= Differenz zwischen eingeklagtem und ausgeurteiltem Betrag, Anm. d. Verf.) wäre weder eine Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil noch die Revision zulässig. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben jedoch die Berufung bzw. die Revision zugelassen, da es sich hierbei um eine grundsätzliche Rechtsfrage handelt.

In seinem Urteil führt der Bundesgerichtshof aus, dass nicht subjektive Vorstellungen der Parteien über die Größe einer Wohnung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen sind, sondern Ausgangslage bei der Umlage der Betriebskosten eine angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung der Betriebskosten sein soll. Objektiv entstandene und im Rahmen einer geschlossenen Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten müssen nach einem objektiven Abrechnungmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Aus diesem Grunde, so der Bundesgerichtshof, scheiden subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungmaßstab aus.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Danach wurden Abweichungen bis zu 10% zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen. Gleichzeitig hat er eine bereits vor einigen Jahren begonnene Rechtsprechungsentwicklung abgeschlossen, denn schon im Jahre 2015 hat der Bundesgerichtshof  (Az. VIII ZR 266/14) entschieden, dass auch bei einer Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Miete die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist und nicht die im Mietvertrag vereinbarte.