Mieter und Vermieter – ein Verhältnis voller Fallstricke

Sina Schlosser, Geschäftsführerin Speditions-Assekuranz Versicherungsmakler GmbH

Hauptsache sicher!
Kolumne von Sina Schlosser,Prokuristin der Speditions-Assekuranz Versicherungsmakler GmbH

„Die Mieten steigen und steigen!“ So zumindest die weitläufige Meinung in der Presse. Die Vermieter haben freie Wahl bei den neuen Mietern, denn bei Wohnungsbesichtigungen stehen die oft Schlange, um dann doch nur eine Absage zu bekommen. Auch im ländlicheren Bereich wird bezahlbarer Wohnraum knapp, und in den Städten werden nicht genug sogenannte Sozialwohnungen gebaut. Ist es aber die Verpflichtung von Investoren, günstigen Wohnraum in Großstädten zu schaffen oder sollte sich der Staat hier mehr einbringen? Was ist mit den Regionen, wo Wohnraum zwar günstig, aber unattraktiv ist? Dieses Thema bietet definitiv genug Stoff für kontroverse Diskussionen.

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Die Große Koalition hat zum 1. Januar 2019 zwar die Mietpreisbremse verschärft. Aber was tun, wenn sich der Vermieter nicht daran hält oder auch wenn es anderweitigen Ärger mit dem Vermieter gibt? Grundsätzlich gilt: Der Vermieter überlässt dem Mieter während der Dauer des Mietvertrages die Wohnung zu seiner freien Verfügung. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, gemäß Mietvertrag, die Wohnung in einem gepflegten Zustand zu belassen, sich um die korrekte Belüftung und Heizung zu kümmern, sich an die Haus­ordnung zu halten und Kleinstreparaturen, meist bis 100 Euro, selber durchzuführen. Tiere sind nicht immer willkommen, aber wenn man den Vermieter fragt, sind zumindest häufig Kleintiere erlaubt.

Der Vermieter auf der anderen Seite ist verantwortlich für die Instandhaltung der Wohnung. Er muss den Mietern uneingeschränkten Zugang zur Grundversorgung mit Wasser, Strom und Heizung bieten und auch Mängel an dem Objekt beheben. Vernachlässigt er seine Pflichten, kann der Mieter die Miete kürzen. Leider gibt es auch hier schwarze Schafe. Vermieter, die Mieten jenseits von Gut und Böse aufrufen oder sich mit Vorsatz an den Mietern bereichern, wenn sie heruntergekommene Wohnungen zu Wucherpreisen vermieten.

Nach dem Auszug kommt es zwischen Mieter und Vermieter regelmäßig zu Streitigkeiten – erst einmal außer Acht gelassen, ob die Ansprüche einer Partei hierbei gerechtfertigt sind oder nicht. Häufig werden Kratzer im Parkett, Flecken im Teppich, schlecht bis gar nicht erneuerte Tapeten oder andere Beschädigungen vom Vermieter moniert und dieser behält dann die Kaution ein. Sind die Fronten dann erst einmal verhärtet, werden sich die beiden Parteien ohne Rechtsanwalt kaum einig werden.

Immer häufiger sind Mieter leider auch von Mieterhöhungen betroffen. Der Vermieter begründet diese meist mit der Durchführung von Sanierungen oder den allgemein gestiegenen Kosten (ortsüblicher Mietwert). Oder das Gebäude wird an einen Investor verkauft, der neue Pläne damit hat und die Kündigung flattert direkt in den Briefkasten der Mieter. Was viele nicht wissen: Wird ein vermietetes Objekt verkauft, darf der neue Eigentümer den Mietern nicht einfach so kündigen. Hier gibt es strenge gesetzliche Regelungen, die den Mieter bis zu zehn Jahre schützen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss zudem begründet und gerechtfertigt sein. Hilfe bietet hier auch der Mieterbund.

Kernsanierung nötig?

Natürlich gibt es auch genug Streitigkeiten zulasten der Vermieter, zum Beispiel durch Mietnomaden oder Messies. Habe ich als Vermieter für meine vermietete Eigentumswohnung, die zum Beispiel als Altersvorsorge dienen soll, einen Kredit aufgenommen, dann bin ich auf die Miete zur Zahlung des Kredites angewiesen. Zahlt der Mieter diese über Monate nicht mehr, dann kann dies existenzbedrohend sein. Das gleiche gilt für Wohnungen, die durch Mieter in einem solch katastrophalen Zustand zurückgelassen werden, dass eine Kernsanierung nötig ist. Diese kann schnell 25 000 und mehr Euro kosten. Ich habe bereits Wohnungen gesehen, bei denen nicht nur die Fliesen, sondern der komplette Estrich erneuert werden musste. Mehr ins Detail muss ich hier wohl nicht gehen. Hilfreich kann hier eine Rechtsschutz-und eine Privathaftpflichtversicherung sein.

Die Privathaftpflichtversicherung ersetzt Schäden an dem Mietobjekt, die der Mieter während der Dauer der Mietzeit verursacht hat. Ich habe zum Beispiel einmal beim Auszug eine Zimmertür beschädigt. Den Schaden hat dann meine Haftpflichtversicherung übernommen. Es kann aber auch zu weitaus größeren Schäden kommen, wenn zum Beispiel vergessen wurde, den Wasserhahn zuzudrehen und die ganze Wohnung unter Wasser steht. Wer hier dann keine private Haftpflichtversicherung hat, hat ein großes Problem, da die Ansprüche des Vermieters beziehungsweise seiner Gebäudeversicherung an den Schadenverursacher weitergereicht werden.

Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung schützt Mieter und Vermieter bei Streitigkeiten rund um das Thema Wohnen. Von Streitigkeiten über Nebenkosten bis hin zu einer Kündigung oder Ärger über Grenzbebauungen mit dem Nachbarn. Übernommen werden Kosten für Anwälte und Gerichte im Rechtsstreit oder – wenn möglich – für eine eine gütliche Einigung durch einen Mediator.

Fragen an die Autorin zu diesem Thema? Sina.Schlosser@speditions-assekuranz.de

Sina Schlosser ist seit mehr als zehn Jahren im Bereich Versicherungen tätig und seit vielen Jahren Prokuristin und Gesellschafterin der SPEDITIONS-ASSEKURANZ Versicherungsmakler GmbH. Das Inhabergeführte Unternehmen hat seinen Sitz in Hollenstedt. Seit mehr als 30 Jahren sind die gut 20 Mitarbeiter für nationale und internationale Kunden tätig. Der Schwerpunkt liegt auf dem Bereich Gewerbekunden.
Web: https://www.speditions-assekuranz.de/