Wie viel Halle brauche ich wirklich?

Erik Peuschel

Erik Alexander Peuschel ist Diplom-Architekt und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Als Bereichsleiter Industrie hat er vorzugsweise mit Gewerbeimmobilien zu tun.

Logistikimmobilien: Lösungen so individuell wie das Unternehmen selbst.

Bauen, kaufen oder mieten? Spätestens wenn sich Unternehmen mit dieser Frage auseinandersetzen, ist offensichtlich, dass neue strategische Entscheidungen anstehen. Auslöser sind nahezu ausnahmslos sich beschleunigende, technologische Entwicklungen, die Globalisierung der Märkte, Deregulierungen ganzer Branchen sowie erhebliche Veränderungen im Konsumentenverhalten. So wie sich das gesamte Unternehmen, die Mitarbeiter und die Prozesse auf die Veränderungen einstellen müssen, muss auch das Gebäude den neuen Anforderungen gerecht werden.

In der Praxis zeigt sich, dass die reine Vermittlung von Industrieflächen und -grundstücken für die überwiegende Zahl der Unternehmen nicht zielführend ist. Heute sollten Kunden von Immobilienberatungsunternehmen auch Flächennutzungskonzepte, Ma-terial-flussanalysen und Nachnutzungslösungen erwarten. Am Anfang steht dabei eine unerlässliche, detaillierte Bedarfsanalyse, um sich in die Lage der Unternehmensprozesse versetzen zu können. Braucht der Kunde tatsächlich 10.000 Quadratmeter Hallenfläche – oder gibt es Optimierungspotenzial im Betrieb? Nach eingehender Analyse und einem objektiven Blick in die Prozessabläufe eines Unternehmens konnten wir in einem konkreten Fall durch eine intelligente Umstellung schließlich rund 5.000 Quadratmeter vorgesehene Lagerfläche sparen. Danach wurden dann die aktualisierten Kundenanforderungen mit unserem Angebots-Portfolio sowie aktuell geführten Grundstücken abgeglichen.

Szenarien durchspielen

Auch wenn in zahlreichen Fällen von Unternehmensseite die Entscheidung für Anmietung oder Eigennutzung einer Produktionsimmobilie bereits gefallen zu sein scheint, können anhand von konkreten Objekten nochmal verschiedene Szenarien durchgespielt werden. So sind bei dem heutigen geringen Fremdkapitalzins die laufenden Finanzierungskosten oft geringer als die entsprechenden Nettokaltmieten. Zudem fallen die Finanzierungskosten nach Rückzahlung des Darlehens komplett weg. Mietkosten steigen jedoch über die Vertragslaufzeit an, wogegen der Kapitaldienst bei Wahl eines Annuitätendarlehens normalerweise stabil bleibt.

Allerdings wird durch die Eigennutzung erhebliches Kapital in der Immobilie gebunden, was bilanziell und unter Rating-Gesichtspunkten teilweise zu Nachteilen führt. Bei einem eigenen Objekt besitzt man jedoch eine deutlich höhere Flexibilität, die Immobilie an betriebliche Anforderungen anzupassen. Zudem verbleibt ein Großteil des gebundenen Kapitals im Unternehmen und ist bei einem Wiederverkauf aktivierbar. Bei Anmietungen erfolgt ein Kapitalabfluss an den Grundstücksinvestor, um dessen Renditeanforderungen zu erfüllen.

Maßgeschneiderte Immobilienkonzepte

Bereits hier zeigt sich, dass die Lösungen so individuell sein müssen wie die Unternehmen selbst. Grundsätzlich kann man jedoch festhalten: Für langfristig am Standort planende Unternehmen ist die Eigentumsoption gegenwärtig sowohl langfristig kaufmännisch als auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten von Vorteil. Für Unternehmen mit höheren Flexibilitätsanforderungen an Vertragslaufzeiten und Eigenkapitaleinsatz scheint eine Anmietung von Vorteil. Immens wichtig für alle folgenden Entscheidungen ist die Herstellung von Markttransparenz.