Immobilien: Neubau ohne Mieter?

Foto: Engel & Völkers, B&PFoto: Engel & Völkers, B&P

Gute Perspektiven durch flexible Projektierung von Lagerhallen

Von Philipp Gräske Wright

Logistikobjekte gelten im Gewerbeimmobilien-Segment aktuell als eine der lohnenswertesten Investmentoptionen: Das Flächenangebot ist begrenzt, die Nachfrage aufgrund von Konjunkturstärke und Wachstum des Online-Handels steigt, insbesondere in Wirtschaftszentren wie Hamburg, kontinuierlich an. Deutschlandweit flossen im vergangenen Jahr 18 Prozent aller Immobilieninvestments in den Kauf oder Neubau von Lagerhallen, was einem Gesamtvolumen von knapp sieben Milliarden Euro entspricht – kaum verwunderlich, verfügt diese Objektart doch im Vergleich zu Büroflächen, Geschäftshäusern oder Wohnimmobilien über eine herausragende Renditebilanz.

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Während selbst innerstädtisch gelegene und daher äußerst beliebte Eigentumswohnungen eine Ertragsspanne von 3,15 bis 3,8 Prozent aufweisen, sind die Renditen für Lagerhallen, Verteilerzentren und vergleichbaren Logistikimmobilien mit 5,5 bis 6,5 Prozent beinahe doppelt so hoch. Die lukrativsten Investments der kommenden Jahre werden also mit großer Wahrscheinlichkeit in diesem Segment zu verzeichnen sein.

Wenn ich Bauträger und Investoren zu einer gewinnbringenden Projektstrategie berate, empfehle ich in erster Linie ein Gebäudekonzept, das eine breite Zielgruppe anspricht. Durch eine flexible Bauweise, variable Größen der Mieteinheiten und eine geringspezifische Gebäudetechnik kann, gerade in Zeiten hoher allgemeiner Nachfrage, das Vermietbarkeitspotenzial des Projektes voll ausgeschöpft werden. Auf diese Weise gestalten sich auch Bauambitionen ohne im Vorfeld feststehende Mieter als risikoarmes Vorhaben, ohne die oben geschilderten Renditeaussichten zu verspielen: Aus eigener Erfahrung betone ich immer wieder, wie kurzfristig der Bedarf nach einzugsfertigen Logistikobjekten ohne Wartezeiten auf Abnehmerseite auftritt.

Immobilien, die nicht von langer Hand für einen bestimmten Mieter konzipiert worden sind und sich durch hohe Flexibilität sowie sofortige Verfügbarkeit auszeichnen, lassen sich oft bedeutend schneller und auch rentabler vermarkten. Exemplarisch dafür ist die Projektierung der Gewerbehöfe in Wedel, die sich binnen kürzester Zeit komplett vermieten ließen, auch ohne dass der Mieter schon zu Baubeginn feststand. Der Mut zum flexiblen Neubau zahlt sich momentan aus.

Als Senior Consultant bei Engel & Völkers Commercial Hamburg bereichert Philipp Gräske Wright die Objektsparte Industrie seit 2012 mit seiner überregionalen Marktexpertise und seinen besonderen Detailkenntnissen des Hamburger Nordwestens. Er blickt auf einen umfangreichen Erfahrungsschatz aus der erfolgreichen Vermarktung diverser Gewerbeimmobilien zurück: Von Produktionsflächen über Lagerhallen bis hin zu dedizierten Spezialimmobilien konnte der studierte Geograph in den Jahren 2016, 2017 und 2018 die meisten Abschlüsse innerhalb des Unternehmens Engel & Völkers erzielen.

Fragen an den Autor? philipp.graeske@engelvoelkers.com