Warum multifunktionale Logistikimmobilien leichter finanzierbar sind

Foto: Engel & VölkersNils Behncke ist als ausgebildeter Immobilienkaufmann bereits seit 2012 für die Marke Engel & Völkers tätig || Foto: Engel & Völkers

Stichwort: Drittverwendbarkeit

Von Nils Behncke

Die Finanzierung beim Kauf einer Lagerhalle oder einer Logistikimmobilie als Investment oder zur gewerblichen Nutzung wird seitens vieler Kreditinstitute bevorzugt gewährt, wenn das betreffende Objekt ein hohes Maß an Drittverwendbarkeit aufweist.​ Der Begriff beschreibt den Spielraum einer Immobilie, für andere Zwecke jenseits der ursprünglich vorgesehenen Betriebsfunktionen genutzt zu werden. ​Ist eine Immobilie multifunktional einsetzbar, erweitert dies den Kreis möglicher Interessenten, wenn das Objekt im Falle von veränderten Marktbedingungen wieder veräußert oder nachvermietet werden muss. Hochspezialisierte Gebäude hingegen, mit eigens auf das Unternehmen zugeschnittener Gebäudetechnik und baulichen Individualgestaltungen, erweisen sich bei Wiederverkauf oder Nachvermietung als deutlich problematischer. Indem die Bank das Ausmaß der Drittverwendbarkeit einer Lagerhalle oder Logistikimmobilie prüft, hält sie das Ausfallrisiko des Darlehens gering.

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In der Praxis als Immobilienberater erlebe ich immer wieder, dass Kreditinstitute ein besonderes Augenmerk auf verschiedene Dimensionen der Drittverwendbarkeit legen, wenn es um die Bewilligung einer Finanzierung geht. Bauträgern und Investoren rate ich aus diesem Grund verstärkt, sich mit branchenspezifischem Nutzungszweck und potentiellem Folgenutzen bestimmter Installationen auseinanderzusetzen, um die eigene Position bei anstehenden Bankverhandlungen zu festigen. Während beispielsweise ein als Kühllager konzipiertes Objekt über eine Krananlage, regulierte Temperaturzonen und mehrere Stockwerke verfügt, erhöht diese Ausstattung die statistischen Chancen für eine Weitervermietung auch unter geänderter Nutzung als Distributionsimmobilie oder E-Fulfilment-Center. Das Maß der Drittverwendbarkeit ist für diese Branchen also hoch. Andere Objektarten wie Paketverteilerzentren hingegen profitieren nicht von einer derartigen Ausstattung – hier gilt: Umso weniger individuell die Immobilie, desto höher der Drittverwendbarkeitswert. Im Zuge der Ermittlung der Finanzierungsfähigkeit einer Logistikimmobilie werden bankseitig durchaus auch andere Faktoren mit einbezogen. So wirkt sich neben guter Erreichbarkeit und Lage der Immobilie auch die Dauer eines bereits geschlossenen Mietvertrages positiv aus. Verträge mit 10 bis 15 Jahren Laufzeit werden von Banken in der Regel als gewisse Sicherheit gewertet, die auch bei geringer Drittverwendbarkeit eines Objektes begünstigend ins Gewicht fallen kann.

Nils Behncke ist als ausgebildeter Immobilienkaufmann bereits seit 2012 für die Marke Engel & Völkers tätig. Bevor er seine aktuelle Funktion bei Engel & Völkers Commercial Hamburg als Consultant im Bereich Industrieimmobilien übernahm, konnte Nils Behncke seine Fachkenntnisse rund um Logistik-, sowie Wohn- und Gewerbeobjekte bereits an den Standorten Frankfurt am Main und Kiel einbringen. Seine fachspezifischen Erfahrungen und ein umfassendes Marktverständnis machen Herrn Behncke seit 2017 zu einem wesentlichen Teil des Engel & Völkers Consultant-Teams.