Sie vermieten eine Mallorca-Immobilie? Das sollten Sie beachten …

Dr. Simone Wick

Kolumne – Der Steuer-Tipp von Dipl.-Ökon. Dr. Simone Wick, Steuerberaterin bei Dierkes Partner

Die Vermietung von Immobilien in Spanien ist derzeit ein viel beachtetes Thema. Insbesondere auf Mallorca ist die spanische Wohn- und Ferienvermietung stetig neu-en Veränderungen und Gesetzesänderungen unterworfen. So hat zum Beispiel in 2017 eine Änderung des Tourismusgesetzes auf den Balearen zu einer Verschärfung der Regelungen zur „Ferienvermietung“ geführt. Aus Sicht eines deutschen Immobilieneigentümers sind vor allem diverse steuerliche Themen in Deutschland und in Spanien zu beachten. Die Anschaffung und eine damit verbundene mögliche Vermietung einer spanischen Immobilie sollte daher im Voraus gut bedacht und geplant werden. Im Folgenden wird ein kurzer Überblick über wesentliche steuerliche Aspekte für eine natürliche Person bei laufender Vermietung einer spanischen Immobilie gegeben.

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Eine in Deutschland ansässige Person unterliegt mit ihrem Welteinkommen der deutschen Besteuerung. Somit sind auch in Spanien erzielte Vermietungseinkünfte grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Gleichzeitig erhebt auch Spanien Steuern auf die in Spanien erzielten Vermietungseinkünfte. Zur Vermeidung einer zweifachen Steuerbelastung haben Deutschland und Spanien – wie viele andere Länder auch – ein bilaterales Abkommen, ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Ziel dieser Abkommen ist es in der Regel, eine Doppelbesteuerung beim Steuerpflichtigen zu vermeiden.

Für laufende Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen, das heißt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, erhält (auch) der Staat das Besteuerungsrecht, in dem das Vermögen zu belegen ist (sogenanntes Belegenheitsprinzip). Das bedeutet, dass eine in Deutschland ansässige Person, die eine Ferienimmobilie auf den Balearen besitzt und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, diese Einkünfte in Spanien zu versteuern hat.

Was passiert in Deutschland? Hier ist eine Besonderheit im Verhältnis zwischen Deutschland und Spanien zu beachten: Im Gegensatz zu vielen anderen DBA werden die spanischen Vermietungseinkünfte nicht von der deutschen Besteuerung freigestellt! Vielmehr sind die nach deutschem Recht ermittelten Einkünfte in der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben. Die nachweisbar in Spanien gezahlte Steuer wird dann auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet. Allerdings nur bis zu der Höhe, in der deutsche Steuer auf die spanischen Vermietungseinkünfte zu zahlen wäre. Ist die deutsche Steuer höher, wird der Immobilienbesitzer zusätzlich mit dem Differenzbetrag belastet.

Bei der Erklärung der Vermietungseinkünfte in Spanien und Deutschland ist zudem zwischen der Art der Nutzung zu unterscheiden:

  • Wird die Immobilie ausschließlich für eigene Urlaubszwecke genutzt, so unterliegt diese Nutzung in Deutschland nicht der Besteuerung. In Spanien fällt allerdings für nicht in Spanien ansässige Personen auch in diese Fällen spanische Steuer an, die auf Basis einer fiktiven Miete berechnet wird.
  • Wird hingegen eine Immobilie langfristig zu Wohnzwecken vermietet, unterliegen die Einkünfte sowohl in Spanien als auch in Deutschland der Besteuerung. Aus deutscher Sicht handelt es sich hierbei regelmäßig um eine nichtgewerbliche Vermietung. Die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Hierbei sind einige Sonderaspekte (zum Beispiel die verbilligte Vermietung) zu beachten.
  • Des Weiteren besteht die Möglichkeit einer Ferienvermietung (auch touristische Vermietung genannt). Die hieraus erzielten Einkünfte sind grundsätzlich, sowohl in Spanien als auch in Deutschland zu besteuern. Allerdings ist gegebenenfalls die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall zu prüfen. Je nach Ausgestaltung des Sachverhaltes liegen aus deutscher Sicht Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte vor. Wird die Ferienimmobilie darüber hinaus auch vom Eigentümer selbst genutzt, sind weitere steuerliche Aspekte zu beachten.

Wie und im welchem Umfang Spanien und Deutschland laufende Immobilieneinkünfte besteuern, hängt somit von vielen Faktoren ab. Sollte die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt einmal veräußert werden, so kann dies ebenfalls in einem oder in beiden Staaten eine Besteuerung auslösen. Es ist daher zu empfehlen, eine solche Investition vorab anhand des lokalen spanischen und des deutschen Rechts zu prüfen.

Buchtipp: Mallorca 2030 – Erfolgreiche Wohn- und Ferienvermietung auf Mallorca: Risikovermeidung bei ungewisser Rechtslage für deutsche Nichtresidenten

Im gesamten Mittelmeerraum weist Spanien derzeit trotz der Katalonien-Krise die höchste politische Stabilität auf. Da Investoren das „magische Dreieck“ Sicherheit-Liquidität-Rendite schätzen, werden auf Mallorca im Jahr 2017 auf allen Ebenen Rekorde gebrochen, von Immobilientransaktionen bis hin zu den Besucherzahlen. Darunter leiden jedoch die Umwelt sowie die gesellschaftliche Akzeptanz des Tourismus als wichtigster Wirtschaftszweig. Das hat neben der Einführung der Touristensteuer zu einer Novellierung des balearischen Tourismusgesetzes geführt, das eine grundlegende Neuregelung der Ferienvermietung beinhaltet. In dem Buch „Erfolgreiche Wohn- und Ferienvermietung auf Mallorca“ gehen die Autoren auf diesen Umstand ausführlich ein. Steuerberaterin Dr. Simone Wick und Rechtsanwalt Tim Wöhler (Fachanwalt für Steuerrecht), beide Partner bei Dierkes Partner, sind an dem Leitfaden beteiligt.