Eine Kolumne von Anton Hansen, Engel & Völkers.
Das Konzept des Gewerbeparks, das seit mehreren Jahrzehnten an vielen Standorten in Deutschland und Europa umgesetzt wird, konnte in Investorenkreisen seinen umstrittenen Charakter nie gänzlich ablegen: In der Praxis sei die Idee, ein großflächiges Areal in einheitlichem Stil infrastrukturell zu erschließen und anschließend an Gewerbetreibende diverser Branchen zu vermieten, mit einem zu hohen technischen und betreuerischen Aufwand verbunden, wie kritische Stimmen behaupten. Auch wird häufig postuliert, die Flächenqualität erreiche aufgrund der allgemeinen Ausrichtung nur selten das Niveau dedizierter Fachimmobilien. Doch bei all der Kritik wird das eigentliche Potenzial von Gewerbeparks für Investoren in meinen Augen häufig verkannt: Im Gegensatz zu großdimensionierten Einzelvermietungen profitieren Gewerbeparks eben aufgrund ihrer segmentierten Vermietungsstruktur von einem erhöhten Diversifizierungsgrad: Wie auch bei Aktienportfolios sichert eine solche Struktur gegen singuläre Ausfälle, etwa durch Insolvenz eines der Mieter, ab und hält den Ertrag des Investments stabil. Unterschiedlich lange Mietlaufzeiten wirken sich ebenfalls risikominimierend aus und sorgen darüber hinaus für ein höheres Maß an Flexibilität der Kapitalanlage. Wird das wirtschaftliche Potenzial von Gewerbeparks demnach unterschätzt?
Tatsächlich lassen aktuelle Marktdaten die grundlegende Skepsis in diesem Investitions-Segment kaum mehr erahnen – im Gegenteil: An meinem Stammmarkt Hamburg stellen Gewerbeparks mit einer Gesamtsumme von rund 1,2 Milliarden Euro bereits etwa 40 Prozent des gesamten Investitionsvolumens im Bereich Unternehmensimmobilien. Bautätigkeit und Flächenumsatz haben innerhalb der letzten fünf Jahre ebenfalls ein signifikantes Wachstum erlebt, sodass durchschnittlich rund 370.000 Quadratmeter per annum neu vermietet werden konnten. Von einem Comeback der Gewerbeparks zu sprechen, halte ich also für durchaus folgerichtig. Dieser Trend dürfte auch in den kommenden Jahrzehnten beständig bleiben, zumal gesamtwirtschaftliche Entwicklungen ausgezeichnet mit dem Konzept Gewerbepark harmonieren. Allein das stark im Wachstum befindliche Feld des E-Commerce eröffnet weitreichende Möglichkeiten für Unternehmen, die in Gewerbeparks auf ideale Ausgangsbedingungen stoßen: Gewerbetreibende möchten ihren Kunden möglichst kurze Lieferzeiten garantieren und benötigen daher Infrastruktur, die moderne Gewerbeparks per Definition bieten. Die Eröffnung kleiner bis mittelgroßer Standorte in lokalen Gewerbeparks erweist sich folglich als zielführende Lösung. Wie ein erfolgreiches Gewerbepark-Projekt im Raum Hamburg aussehen kann, das zudem effektiv zur regionalen Standortförderung beiträgt, zeigt der „Glinnkamp“ östlich der Hansestadt: Zwischen 1972 und 2016 entstanden hier in mehreren Bauphasen nicht nur umfassende Gewerbeflächen, sondern auch eine für alle Mieter nutzbare Kantine sowie eine Kindertagesstätte. Das aktuell rund 88.000 Quadratmeter große Areal demonstriert eindrucksvoll, wie Gewerbeparks nicht nur in der Lage sind, wichtige Großunternehmen an einen Standort zu binden, sondern auch zur Verbesserung der Arbeits- und Lebensqualität von Belegschaften beizutragen. Wenn Länder und Kommunen dieses Potenzial
verstärkt erkennen, Raum für neue Projekte schaffen und Subventionsmöglichkeiten einrichten, sind die besten Voraussetzungen geschaffen, mit einem Gewerbepark-Investment ein erfolgreiches und nachhaltiges Projekt zu realisieren, das für Bauherren und Investoren eine risikoarme Option darstellt.
Anton Hansen leitet den Bereich Industrie- und Logistikimmobilien bei Engel & Völkers Commercial Hamburg, wo seine Schwerpunkte den Entwurf strategischer Gewerbeimmobilien-Konzepte und die Analyse von Zukunftsszenarien umfassen. Seine Erfahrung als Projektberater sowie die langjährige Arbeit mit Gewerbeimmobilien in Hamburg und Berlin erlauben Ihm eine reflektierte und kompetente Einschätzung aktueller Trends und Marktentwicklungen.
