Eine Kolumne von Christoph Herbers, Engel & Völkers
Das Angebot an neu geschaffenen Wohnraum in Deutschland bleibt Jahr für Jahr hinter der hohen Nachfrage zurück – allein in 2019/2020 werden einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft zufolge 342.000 neue Wohneinheiten benötigt, besonders Großstädte wie Hamburg und München sind betroffen. Um diesen Bedarf zu decken, wurden in den letzten Jahren einige staatliche Fördermaßnahmen eingerichtet, deren Rentabilität von vielen Bauherren und Investoren häufig jedoch unterschätzt wird, wie ich in zahlreichen Kundengesprächen und auf Konferenzen feststelle – wenn überhaupt Kenntnis über solche Subventionsprogramme besteht. Dabei können Neubauprojekte, die den geltenden Förderkriterien entsprechen, zum Teil wesentlich günstiger realisiert werden, sodass sich ein genauerer Blick auf die angebotenen Möglichkeiten häufig lohnt.
Zur allgemeinen Förderung bezahlbaren Wohnraums zur Miete kann seit dem 08. August 2019 beispielsweise eine zusätzliche Steuerabschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten neuer Wohnungen in Höhe von 5% jährlich wahrgenommen werden. Zusätzlich zur bereits zuvor möglichen Ersparnis von 2% können nun über den Zeitraum von maximal 4 Jahren insgesamt 28% der Baukosten steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung für diese nicht unerhebliche Förderungsleistung ist, dass die geschaffenen Wohneinheiten für die Dauer von 10 Jahren dauerhaft vermietet und bewohnt werden.
Um zu verhindern, dass der subventionierte Neubau in der Vermietung zu teuer wird, aber dennoch eine zeitgemäße Wohnqualität bietet, werden ausschließlich Projekte gefördert, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Grund und Boden zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Für alle neuen Immobilien, die den genannten Anforderungen entsprechen und deren Bauantrag zwischen dem 31. August 2018 und dem 01. Januar 2022 gestellt wurde, kann die Sonderabschreibung getätigt werden – Grund genug, gemeinsam mit dem Steuerberater im Rahmen des geplanten Neubauprojekts eine diesbezügliche Kalkulation aufzustellen und von der möglichen Ersparnis zu profitieren.
Doch damit nicht genug: Wer sich für den Neubau einer besonders energieeffizienten Immobilie entscheidet, kann zusätzlich das Förderprogramm „KFW-Effizienzhaus“ in Anspruch nehmen: In Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Energieeffizienz-Experten wird ein nachhaltiges Gesamtkonzept für den geplanten Neubau entwickelt, sodass sich das finale Objekt deutlich über den Vorgaben der aktuellen Energiesparverordnung bewegt: Die drei Klassen „40Plus“, „40“ und „55“ geben jeweils an, wie hoch der Energieverbrauch anteilig im Vergleich zu einem Gebäude bemessen ist, das der Verordnung von 2016 zu 100% entspricht – ein KFW Effizienzhaus 40 benötigt folglich nur 40% des Referenzgebäudes. Wird ein KFW-Darlehen zur Finanzierung genutzt, bezuschusst der Förderer die Rückzahlung mit 15% (Effizienzhaus 55), 20% (Effizienzhaus 40) oder 25% (Effizienzhaus 40Plus mit eigener Energieerzeugung). Bei einem maximalen Darlehensbetrag von 120.000 Euro pro Wohneinheit können also bis zu 30.000 Euro der Kreditsumme eingespart werden, was sich besonders bei der Potenzierung durch einheitenstarke Projektierungen rentiert. Da viele
gegenwärtige Neubauprojekte ohnehin eine bessere Energieeffizienz aufweisen als der Standard von 2016 erfordert, kann zumindest der 15% Zuschuss in einigen Fällen sogar ohne eine große Aufstockung der Investitionssumme ausgezahlt werden – eine intensive Auseinandersetzung mit der Thematik erweist sich in meinen Augen fast immer als gewinnbringend.
Mit seiner langjährigen Erfahrung im Bank- und Finanzierungswesen ist Christoph Herbers bei Gewerbeimmobilienmakler Engel & Völkers Commercial Hamburg als Gebietsleiter für Schleswig-Holstein tätig. Der diplomierte Sparkassenbetriebswirt und ehemalige Sparkassenvorstand verfügt über ausgeprägtes Know-How im Investmentbereich, auf dem seine fundierten Beratungen im privaten sowie gewerblichen Anlagesegment aufbauen.
